楼市，走进了死胡同

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【资料图】

前几天央行和住建部对楼市的救市新政做了表态后，四个一线城市都表示要陆续跟进出台新的救市政策。

二线的更着急， 中原地区的楼市急先锋郑州已经打响了取消限售限制和认房不认贷的第一枪。

有不少人问我这一波来势汹汹的救市新政会不会让楼市打个翻身仗，在这我集中回答一下。

极大概率不会。

1

救市的新政的确越出越多，但方向好像偏离的略微有些厉害

从央行的帮助房企融资的三支箭，到住建部的“进一步落实好降低首套住房首付比例和认房不认贷”，个体们等来等去等到的都是帮个体修路的政策，唯独帮个体降低进场“门票”费用的却一条没等到。

进场的路子越修越宽，越修越多，但进场这段路程的终点所需要支付的“门票”费用，却只字不提。

从去年到现在的放松，除了北上广深这四个特殊的存在，剩下城市买房的政策门槛已经很低，但为什么新房销量还是上不去？

没钱。

就这么简单，问题不是进场路子少，而是进场的门票大家掏不起，或者更准确的说是觉得门票不值这个价格。

刚需怕接盘投资怕站岗，说白了就是对楼市没信心。

想改变现状，现在摆着的是两条路，第一挽回信心，第二降价认怂。

挽回信心得让楼市重新进入到狂热的失去理性的疯狂状态，比如最起码的地价飙升，新房日光。

可当下的现状是，地价狂飙这事房企的账户撑不起，新房日光这事个体的钱包撑不起。

一个房企，一个个体，俩都烂的可以。

既然房企个体都拉胯，那楼市别说狂热，能别继续降温就算不错。

楼市救了一年多热不起来的原因，基本就在这。

第一条路不行就得换第二条，降价认怂。

这本来是“理论”上最具可操作性的方案，但是从接二连三房企“拐弯抹角”式的降价行为被叫停的操作来看，无形大手意思很明确，降价是不行的，向市场认怂更是不可能的。

人定胜天，我们还是决定要和市场规律正面硬刚一下。

怎么说呢，信心过于强大了。

既不能挽回楼市信心，又不肯向市场规律降价认怂，那个体们面对这种“没戏又倔强”的市场，只能选择暂缓进场持币观望。

根据中指研究院和克而瑞的综合数据显示，上半年百城新房成交面积是3330万平米，是最近八年时间里仅高于去年上半年的存在，同时6月份30个重点城市的面积成交也下降到了1509万平米，是近5年以来的新低。

而刚过去的7月百强房企销售额更是同比大幅下降34.1%。

销量下降，基本就是上半年的楼市主旋律，而这也是和市场硬刚的初步结果。

硬刚到销量继续下降，那连锁反应必然是土拍受冷。

今年的前7个月接近6成的百强房企一块住宅用地没拿，在土拍市场上为地方财政排忧解难的依然是国企央企们“壮硕”且忙碌的身影。

不是民企不拿地，是真没钱拿，上半年TOP100强房企销售额同比下降34.1%，占据销量榜靠前的除了个别民企龙头，基本都是国企央企。

放养的民企没那个财大气粗的金融爹妈给拱着，所以在销售不得劲的前提下只能停止拿地。

国企央企加城投倒是拿地出手依然“阔绰”，但人家拿的地有相当一部分就是尽个“撑场面”的义务，所以相当一部分城市的土拍市场差不多是一场热闹的“刷单”盛宴。

为什么现在政策密集出台，相当一部分原因就在这，地方财政着急嘛。

吃惯了土地财政的地方，现在离了这一口还真不成，什么基建上马，招商引资，到期债务清偿，哪一个和钱有关的操作背后没卖地这块的收入顶着？

没辙，几十年的路径依赖，这病难治。

上面虽然说的是“谁的孩子谁抱”，但那差不多就是个场面话，到底还是不能看着地方叫苦受穷。

上半年各地刺激楼市政策出台了就有300多次，真要是谁的孩子谁抱，至于这么着急么？

但次数多频率高，不见得效果就好，

限购门槛可以降低，限售时间可以缩短，认房不认贷可以调整，唯独房价“不太好谈”。

这种出台政策的思路，就是次数再多个一两百，差不多也是一样的效果。

既要又要是现在楼市的主基调，既要打开新房销量，又要房价保持原位不动，这种想双赢的操作思路，换来的只能是单边的输到底。

硬刚市场规律，难。

2

想硬刚的还不止楼市。

8月3号某官媒发了一篇《让居民通过股票基金赚到钱 是扩大消费必要之举》的文章，主要内容就是让个体们未来要在股市里可以赚到钱。

楼市要拉，内需也要搞，这个是我们两手都要抓还都要硬的前提，所以股市这边来点动作也无可厚非。

让个体有钱内需才能搞活，思路是没问题，不过实际操作起来恐怕就得换个样子了。

政策箱子里的工具虽多但并不代表它就是万能的。

市场可以被约束，可以被管制，甚至可以被叫停，但是否能让广大居民在这个以残酷血腥闻名的金融市场内赚到钱，大概率还真不归政策箱子管。

而且如果真的发一篇文章，股市就迎来了大牛市，同时还能让广大居民都可以在里面分一杯羹，赚到钱的话，那咱们这个金融市场的性质怕是就要说道说道了。

一张A4纸就能让金融市场生出庞大财富，而且还能惠泽广大群众，这股游离于市场外但却能随时影响市场的力量，大的着实有点“夸张”。

换句话讲，真的一纸通知一篇文章就可以让金融市场变成广大居民财富增长的迦南美地，那有一个逻辑上的问题就无法回避。

既然有这逆天的能力，为什么以前不这样做？

文章的标题是“让居民通过股票基金赚到钱 是扩大消费必要之举”，那延伸的意思是不是之前因为某种原因，处于“不让”的状态？

再往深处捣鼓下，如果让于不让全在一念之间，那这个金融市场的“市场”二字，就多少有点词不达意了。

毕竟从来没见过哪个金融市场，是在一纸文件的影响下，在赚钱与不赚钱之间灵活切换的。

再者说股市还是个近乎于零和博弈的市场，这边赚钱那边就要赔钱，现在我们暂且假设真能靠一纸文件就让广大居民在股市里赚钱，那问题来了。

请问谁去负责赔这个钱？

是另一群的“广大”股民?

还是我们拥有较高觉悟的所谓国家队或者是其他什么公墓私募的资方？

如果是准备赚另一群股民的钱，那这不该叫让广大股民赚钱，而是应该叫做让一部分股民赚另外一部分股民的钱。

10个猴子每个手里都有两个栗子，现在把所有猴子扔到一个笼子里让大家互相争抢。

结果5个猴子各多抢了两个栗子手里变成了4个栗子，剩下的5个猴子成了彻底的穷光蛋。

这种就是存量之间的你争我夺，压根不是搞什么增量，靠这提升广大居民收入从而加大内需消费的力度，难度怕是有点大。

而如果是赚资方的钱，什么公募私募还有游资基金之类的，人家也是代理别的个体或组织的资金在这来赚钱的，凭就要把钱“定向赔给”你“广大居民”，让你们赚个盆满钵满呢？

当然了还有一种可能，国家队的钱可以赚，真那样就相当于变相输血，事肯定是个好事，但是落实的话就有点想当然了。

别的不说，疫情后发放的那店消费卷的力度和使用前提条件，到现在我都还记忆犹新，基于这点现在想让国家队在资本市场内抬轿子，然后让广大居民赚钱出货，我怎么觉得都有点玄乎。

毕竟没“前车之鉴”以供参考，所以实在无法想象这种天大的好事，到底会怎么落实。

3

楼市也好，股市也罢，都是市场都要遵守一定的客观规律，正面硬刚从不是解决问题的办法。

搞不好还要碰一鼻子灰。

当下的情况是标准的K型复苏后的特点，财富向上继续集中，债务向下继续堆积。

货币狂潮的确是一浪接过一浪，但能接到水的永远是长层，下面依然是旱的厉害。

这基本就是当下个体的基本盘。

很多人担心放水问题，认为楼市再不有起色的话，恐怕会导致大放水从而造成楼市重新大涨。

这个思路理论上是可行的，但现实里阻碍就太多了。

首先个体愿意不愿意接水是个关键。

向楼市放水首先是个体的房贷，这是个大水龙头，但问题的关键是开水龙头的决定权在个体自己的手上。

家里的水龙头里24小时都有自来水供应，但你只会在有需求的时候拧开他，比如洗脸刷牙，做饭洗澡。

现实里也一样，央行大可以加大放水的力度，但个体愿意不愿意拧开，就另当别论了。

事实证明，从开始降低新增房贷利率，到现在甚至讨论存量房贷利率的降低，央行等一众金融机构为了催促个体拧开水龙头已经在变着花样的“诱惑”了。

所以放心，水不是那么好放的。

看看过往的宏观数据，过去这1年多以来M2基本上一直维持高位运行，房价有上涨吗？物价有普遍通胀吗？

CPI都“稳定”麻了好吧。

M2增速上去了只能说明自来水厂的水是变多了，下面的具体放水管道堵塞的话，一样是白忙活。

这一点给内需做支撑的消费贷等短期贷款的数据疲软也是一个佐证。

不管面对的是楼市还是普通消费市场，个体需要的是休养生息，不是负债前行。

债务周期到这了，负债的背不动，没负债的不敢继续负，差不多该出清就出清了。

非要硬挺着只能让情况变的更糟，下午的消息碧桂园两个美元债违约，利息没办法清偿，妥妥的导火索又开始作响。

如果碧桂园后期来点动静大的，那楼市的债务就不是现在这个新房去化速度和融资环境能解决的。

信心差不多得崩完了。

所以，不管现在如何放松政策，极大概率很难换来什么楼市“大反转”的剧情。

想走出这个死胡同也不是没办法，要么痛苦的出清债务，要么向客观规律低头认错，挤掉房价泡沫，以降价这个最不愿意面对的操作加速新房去化。

其他的，大概率是没办法了。

就这样。

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